Comment les règlements pour habitations neuves ne va pas aider les propriétaires dans la forclusion

Il convient de noter que nous ne sommes pas de donner des conseils à savoir si un bien particulier ou un emprunteur peut se prévaloir des nouveaux prêts FHA. Pour cela, l'emprunteur devra avoir la situation établie par le prêteur FHA. Ces commentaires sont des généralités seulement, mais porter sur l'examen d'un emprunteur de savoir si elles ont une chance réelle d'obtenir un tel prêt.

Cette loi donne les 300 milliards de dollars pour FHA être utilisés entre Octobre 2008 et Septembre 2011 pour refinancer certains prêts effectués avant Janvier 1, 2008. Il est destiné à permettre aux propriétaires qui ne peuvent s'offrir leurs prêts actuels pour les refinancer par les prêteurs et les détenteurs de coopération. Ce projet de loi a été salué comme un moyen pour près de 400.000 propriétaires d'éviter la forclusion. Les critiques, cependant, ont noté que la loi ne sera pas vraiment aider beaucoup de gens qui seront exclus lors. En vérité, nous croyons que la Loi sera d'une certaine aide, mais ne peut s'empêcher de commenter que lui, par son concept de base, n'est pas vraiment destiné à aider la plupart de ceux en difficulté.

Pour commencer, si l'on prend 300 milliards de dollars et le divise par 400.000 bénéficiaires attendus, qui est une taille moyenne des prêts de 75.000 $, tandis que l'hypothèque moyenne aux États-Unis est bien au-delà de 120.000 $. Si ce montant de l'hypothèque est utilisée, le nombre d'emprunteurs qui peuvent être aidés est seulement 250.000. Si il ya encore 2 millions de saisies au cours des 3 prochaines années (qui peut être un chiffre bas) qui est inférieure à 15%.

Ce projet de loi, à notre avis, était un compromis avec les lobbies bancaires puissants. Dans la plupart des marchés des valeurs se sont dépréciées de plus de 25% au cours des 2 dernières années. Dans de nombreux marchés que l'amortissement peut être aussi grand que 40%. Comme on le verra, les prêts FHA ne peut pas être supérieur à 90% de la valeur de marché d'aujourd'hui. Ainsi, dans un marché en moyenne, ce qui signifie que le prêteur présente serait besoin de pardonner près d'un tiers du montant du prêt. Il a été notre expérience que, en termes d'obtention des actes en lieu et place de la forclusion ou les ventes à découvert, les prêteurs ne sont rien, mais désireux d'accepter des pertes de ce montant. Les prêteurs sont absolument aucune obligation de participer au programme du tout, ou, le cas échéant, à toute mesure. C'est le problème inhérent à la législation et des preuves le compromis atteint.

Nous pensons qu'il est prudent de supposer que, lorsque l'amortissement a été la plus forte; généralement où les saisies ont été les plus, les titulaires seront pas disposés à accepter ce niveau de perte. Bien que l'on peut faire valoir que cette perte est encore mieux que ce qu'ils auraient l'expérience dans une forclusion, il ne tient pas compte du fait que, dans une forclusion, dans la plupart des cas, le titulaire peut encore poursuivre l'emprunteur pour un jugement déficit.

Certains diront que les détenteurs de savoir qu'ils peuvent presque jamais récupérer ces jugements, et ne seront pas essayer de collecter sur eux. Mais, les prêteurs peuvent toujours les utiliser comme levier pour obtenir une certaine quantité, à une date ultérieure. Même si l'emprunteur se déclare en faillite cherche un salaire chapitre salariés 13 Plan, le porteur recevra une partie de ce montant déficit. Seuls certains emprunteurs peuvent obtenir une libération à travers une faillite du chapitre 7. Dans tous les autres cas, le titulaire sera garnir les salaires ou joindre d'autres actifs à recevoir un certain montant du déficit. Pour ce faire, et d'autres raisons, les prêteurs peuvent tenter leur chance dans une vente du shérif et simplement évincer.

D'autres partisans de la réclamation loi que les prêteurs seront sous la pression politique énorme de permettre le refinancement FHA. Bien que seul le temps dira, nous croyons que les prêteurs seront en grande partie "se braquer" quand ils pensent qu'ils peuvent obtenir un meilleur accord dans une forclusion.

C'est la raison principale pour laquelle la présente loi ne peut être bénéfique pour de nombreux propriétaires.

Deuxièmement, les qualifications requises pour un refinancement FHA rejeter un grand nombre de se qualifier.

1. L'emprunteur doit prouver qu'il ne peut pas se permettre les paiements aujourd'hui. Cela veut dire que, s'ils peuvent obtenir par ce qui est considéré possible par la FHA, ils ne sont pas admissibles? Est-ce que la FHA supposer qu'une famille de quatre personnes doit vivre de 100 $ par semaine d'épicerie, ou qu'ils peuvent vendre leur automobile déjà financés, ou qu'ils puissent prendre les transports en commun, même lorsque ce n'est vraiment pas possible? Personne n'a les réponses et notre sentiment est qu'il varie grandement et subjectivement entre un administrateur et un autre.

2. L'emprunteur doit prouver qu'il dispose actuellement d'un ratio de prêts hypothécaires dépenses liées au revenu brut de plus de 31%. Cela ne devrait pas être beaucoup d'un problème pour la plupart des familles en difficulté, cependant, dans plus de quelques cas, ce rapport ne peut être difficile à appliquer dans les cas où l'emprunteur a la variable de revenus pour les vendeurs par exemple qui ont fait mieux l'argent dans le passé que ce qu'ils sont capables de faire aujourd'hui, ou dans l'avenir.

3. L'emprunteur doit être en mesure de prouver la capacité de se qualifier pour le nouveau prêt basé sur le revenu qui est vérifiable par le biais de leur déclaration d'impôt. Même si cela peut être bien pour de nombreux propriétaires, il n'est pas le cas pour ceux dont les prêts ont été consentis sur la base de «revenu déclaré» au moment de leur prêt actuel. C'est là que beaucoup d'abus ont eu lieu et les prêteurs simplement "trafiqué" numéros sur le revenu. Pour ceux qui dans cette situation, à venir avec les déclarations de revenus indiquant le montant du revenu d'aujourd'hui, il sera très difficile.

4. Si il ya à l'heure actuelle une deuxième hypothèque détenue par un autre titulaire de l'hypothèque de premier rang, la deuxième hypothèque doit être payé. En tant d'exemples, les emprunteurs ont des capitaux propres résidence secondaire ou d'autres prêts auprès de prêteurs autres que sur la première hypothèque. Presque personne ne porte de cette hypothèque de deuxième rang seront d'accord de laisser simplement aller de l'emprunteur sans avoir obtenu une bonne partie de ce prêt. Pour une immense majorité de ceux avec deux hypothèques, ce qui élimine pratiquement la possibilité pour un prêt de la FHA en vertu de la présente loi.

5. L'emprunteur doit être en mesure de mettre en baisse d'environ 3,2% de la nouvelle prêt de la FHA (peut-être plus). Beaucoup d'emprunteurs ne sont pas en position de le faire. Ils peuvent emprunter à quelqu'un qui n'est pas partie à la transaction, mais que le prêt doit être entièrement subordonné à l'hypothèque FHA, ce qui signifie qu'il ne peut pas être remboursé avant que le prêt FHA est. Comme ces prêts sont de 30 véhicules de l'année à taux fixe, qui peut être une longue période.

6. L'emprunteur devra payer le tarif de la FHA, compte tenu de leur solvabilité et l'actif. Bien que le taux peut être de 25 à 50 points de base (un centième d'un pour cent est un «point de base») de moins que le taux de convention, qui peuvent ne pas être le cas compte tenu de la mauvaise cote de crédit de la plupart des personnes confrontées à la forclusion. En plus de cela, l'emprunteur doit payer une «prime d'assurance" de 1,5%. Lorsque vous ajoutez que, ensemble, il peut rendre le taux de prêt beaucoup plus élevé que d'un taux conventionnel. Toujours, bien sûr, le taux s'applique à un solde du capital beaucoup plus faible, de sorte qu'il est toujours une «bonne affaire». Mais, en termes de paiement mensuel réel, peut-être pas aussi bon que ce qui peut être obtenu dans un modification des prêts hypothécaires bonne.

7. Si l'emprunteur vend la maison ou refinance elle au cours des cinq ans après le prêt FHA, le montant qui dépasse le montant du prêt sera divisé entre le prêteur et l'emprunteur FHA à un taux de départ à 90% pour le prêteur et de descendre à 50% dans cinq ans. C'est encore, évidemment, une bonne affaire pour l'emprunteur.

8. Le programme de la FHA ne s'applique à une résidence principale de l'emprunteur et non pas à un immeuble de placement.

9. Le montant du prêt maximum est calibré pour le marché dans lequel est situé le foyer qui est bon, en ce que, dans les zones à coût élevé, le plafond sera plus importante que dans les zones à coût moindre, mais le bouchon dans les zones à coûts élevés, peut encore assommer de nombreux prêts qui sont sur la limite conventionnelle d'un prêt GSE.

L'emprunteur doit reconnaître qu'il ya un dilemme qui est confronté en s'appuyant sur le programme de la FHA. Du point de vue de négociation pure, si les emprunteurs sont morts-ensemble à l'obtention du prêt de la FHA, ils peuvent manquer l'occasion d'obtenir une modification de prêt qui les tiendra à leur domicile. Certains détenteurs de l'emprunt présente peut rejeter l'option FHA de la main. Dans ce cas, l'emprunteur doit immédiatement se diriger vers une modification. Afin de pousser leur qualification pour le prêt FHA, les emprunteurs peuvent montrer qu'ils ne peuvent pas gérer le prêt actuel et de nuire à leur capacité à rembourser un prêt modifiée. Il est essentiel pour un emprunteur de savoir exactement quand à abandonner l'espoir pour le prêt de la FHA et pousser à une modification. Il est également nécessaire, à convaincre le titulaire de regarder le prêt de la FHA, qu'ils ne «se tirer une balle dans le pied" et de créer un problème en demandant une modification. C'est un acte d'équilibrage que les emprunteurs et quelques conseillers de crédit sont même en mesure de bien faire.

Rappelez-vous, le titulaire va se pencher sur l'ensemble de ses options. Ils peuvent saisir et aller après l'emprunteur pour un jugement déficit. Ils pèsent que contre leur coût de forcer un «vente à découvert" où ils peuvent obtenir plus de 90% de la juste valeur marchande que le prêt de la FHA fournit. En fait, si une maison est vraiment la peine juste valeur marchande, ce qui oblige la propriété listé pour 90 jours ou plus, peut faire appel à un acheteur qui paie plus pour le prêteur. S'ils trouvent un acheteur pour plus d', ils forceront l'emprunteur de prendre la vente à découvert. Ils examineront également les coûts d'une modification des prêts hypothécaires qui, dans de nombreux cas, est la meilleure situation pour eux. C'est pourquoi nous croyons que le programme de la FHA sera effectivement aider les emprunteurs à obtenir une modification qui va leur permettre de rester à la maison, le plus souvent la réalisation effective du prêt FHA.

À l'Advocacy Center de la dette, nous croyons que notre poursuite agressive d'un prêteur en termes de la pesée du coût d'une forclusion contestée (basée sur des faits qui leur montre que l'origine de l'emprunt peut avoir été mal fait) vous donnera l'emprunteur le plus grand espoir d'obtenir le consentement du titulaire au programme de la FHA, mais, si cela n'a pas de sens pour eux, pour permettre à l'emprunteur d'obtenir une modification qui va permettre à l'emprunteur confortablement rester à la maison. Il est nécessaire de peser tous les avantages et les inconvénients des deux approches, avant de décider d'une stratégie de négociation.